國際大牌的"大牌"

正牌和副牌的大騰挪，或許可以為商業地產項目化解局部商鋪空置危機，轉移招商成本。但頂級奢侈品牌給商用物業帶來的是升值效應，"而一旦商場招不到頂級品牌，國際二線品牌就會'山中無老虎，猴子稱大王'。"在劉暉看來，"名店招商"要么"奪標"要么放棄，沒有太多回旋余地。

這里面的"規矩"很多。"誰跟誰相鄰，誰跟誰背對背，位置排序絕不能有差錯，尤其以LVMH集團旗下的LV和歷峰集團的古琦之間最為白熱化，它們所提的要求很多時候只是為壓倒對方。"從事奢侈品招商工作多年的朱志文對南都記者說，"額外要求"包括市政工程改造、景觀建設等等。

而單單著眼于同一層級國際品牌，各家開出的條件都一樣"苛刻"。"一般情況下，LV們的招商代理費是每個牌子兩三百萬，裝修費由開發商補貼，約2萬元/平方米，此外，籌備開業的首批備貨也要由開發商事先買斷。粗略計算，一個LV牌子的招商成本至少要4000萬，而第一太平戴維斯、仲量聯行等四大行的代理費可能還會翻一倍。"劉暉告訴記者，這還只是燒錢的開始，進場之后，奢侈品牌還有龐大的活動、廣告支出，都會要求開發商一起分攤。

"而一旦物業方的表現不如'預期'，奢侈品牌可能隨時撤場，所謂的合作要約幾乎就是'廢紙一張'。所以，有些代理機構明知項目養不起'大牌'，仍會忽悠投資方先做項目調研，一簽約就收錢。"熟悉奢侈品招商內幕的陳輝（化名）給記者舉了一例，某奢侈品牌發現商場前面的市政道路有人擺地攤，便以"關門撤場"相要挾，要求業主清理地攤現場。結果，商場專雇幾名保安攔截小販，還要賠付品牌商7天歇業的損失費140萬元。

中間機構的"價值"

奢侈品江湖暗流洶涌，枝節橫生，商業地產投資商何不繞開中間機構，直接與奢侈品牌集團談判？

要知道，"奢侈品牌與地產商并不存在直接的利益關系，他們絕不可能親自過來考察商業項目是否具備投資價值，反倒更愿意'專業的事情交給專業的人來做'。"世界奢侈品協會中國區CEO歐陽坤對記者坦言，奢侈品牌永遠不會正面回絕地產商的邀請，只會推托。

陳輝則把話挑得更明，"奢侈品牌的開店排期、硬軟件標準都是擺在桌面上的挑釁，而真正促成合作達成的是'人為'，中間機構的價值在于'能夠把誠意金安全送到操辦人手里'。"

這里頭"暗箱操作"的空間在于，國際品牌在中國內地開店需經其內部逐層報批，手續繁雜。事實上，即便是手頭握有豐厚國際商家資源的太古匯，也與第一太平戴維斯、仲量聯行等國際著名租賃代理公司簽訂合作協議。

"數百萬的代理費，分給中間機構的比例不過25%.若機構與品牌商關系深厚，還可以替業主爭取到8%-12%的裝修費返點。"劉暉進一步解釋，所謂"人算不如天算"，包括四大行在內的機構，頂多也只能替物業開發商完成80%的國際一線品牌招商任務。

于是，囊中日漸羞澀、饑腸轆轆的投資開發商開始降低招商目標，把正副品牌混淆，似乎是勢所必然或理所當然。

業界觀點

中國商業地產十大操盤手之一、雅卡商業運營機構董事長鄧國堅：我們現在的流程是"倒"的

我們現在所有做商業地產項目、購物中心的流程是倒的。我們先"照抄"歐美、香港、日本模式，再走招商。事實應該是先從功能策劃、業態細化開始，把策劃搞完了，把客戶群的消費行為習慣定位好了，然后，根據這個需求來做項目，讓目標品牌"追"著項目跑。否則，前期把"高端"定完了，招商營運成本大幅超過預算，后面哪怕是招徠天使也救不了。美美百貨、北京國貿等等都是典型案例，其一樓的奢侈品軍團何其豪華，規模何其龐大，但是三、四樓還不是照樣空置？

昭邑零售首席咨詢師劉暉：誰將淪為"炮灰"？

1996年的時候，中國的商業過剩了，很多大項目倒閉�，F在購物中心的井噴態勢更是愈加瘋狂，未來四五年內，隨著眾多購物中心的集中放量，市場短時間內將過于飽和，保守估計，將有20%的購物中心被淘汰出局�，F在大家關心的是，誰將淪為"炮灰"？普遍認為品牌結構過于平常、業態缺乏創新的項目將最先出局。正因如此，洋商名店變成商場物業的"標配"，名店招租"大躍進"還在高歌奮進。